깡통전세 전세사기 예방법 5가지

깡통전세 사기를 당해 전세금을 돌려받지 못했다는 뉴스를 보시고 걱정되시죠? 염려 마세요. 전세금을 지킬수 있는 방법 5가지를 알려드릴게요.

부동산 직거래는 위험, 공인중개사 적극 활용하라

부동산 거래사고의 상당수는 직거래에서 발생하고 있습니다. 편의상 지인끼리 거래하기도 하며 부동산 정보지를 통해 만남이 이뤄지기도 하는데 이 경우 중개수수료는 아낄 수 있지만 불공정한 계약이 이뤄지거나 전세사기의 리스크가 굉장히 큽니다. 공인중개사들은 수많은 지식과 풍부한 경험으로 일반인들이 파악하기 힘든 하자나 문제점을 찾아내기도 하며 권리관계를 명확하게 할 수 있고 또 법적·제도적 절차에 맞춰 계약서나 확인설명서를 섬세하게 작성하므로 향후 발행할 문제에 대해 미리 대비할 수 있습니다. 게다가 중개업자들은 의무적으로 보증·보험에 가입해야 하기 때문에 이중 삼중으로 안전을 보호받을 수 있습니다. 부동산 계약 전 발품을 팔아 적어도 3곳 이상의 공인중개사를 통해 전세 시세를 알아보고 진행하시길 바랍니다.

전입신고, 확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보하자

전셋집의 잔금을 모두 치룬 이후 임차인은 곧바로 '전입신고'와 '확정일자'를 받아 두어야 합니다. 임차인들의 '대항력'과 '우선변제권'을 가급적 빠른 시일 내에 취득함으로써 제도적으로 전세보증금을 보호받기 위해서입니다. 대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인의 권리로 전입신고를 마치고 점유(거주)를 시작해야 법적효력이 성립됩니다. 우선변제권이란 경매 또는 공매되는 임차주택의 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제 받을 수 있는 권리로 임차인의 대항요권(주택점유, 전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에만 쓸 수 있습니다.

전세권 등기 요청

전입신고와 확정일자를 신청하면 그 효력은 익일(다음날) 0시(24시)부터 발생되는데, 간혹 집주인이 잔금을 받자마자 대출을 받고 저당설정을 하게 되면 저당권이 임차인의 권리보다 우선하게 되어 임차인은 대항력을 취득할 수 없게 되고 우선변제권도 후순위로 밀리게 되는 경우가 발생합니다. 이 리스크를 해결하기 위해선 전세권등기가 필요합니다. 다만, 집주인의 동의가 필요하고 등록세와 지방교육세가 발생하는 단점이 있습니다.

임차권등기명령제도 활용

임대차계약이 종료됐음에도 집주인이 보증금을 못 돌려준다고 버틴다면 대항력과 우선변제권을 유지하려면 이사도 가지 못한 채 살던 집에서 계속 머물 수밖에 없습니다. 이는 헌법에 보장된 기본권 중 하나인 '거주이전의 자유'가 침해되는 셈인데요. 이러한 문제점을 해결하기 위해 만들어진 제도가 '임차권등기명령제도'입니다. 이 제도는 임대차계약이 종료됐지만 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가는 세입자에게 '대항력'과 '우선변제권'을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 절차가 복잡하지도 않고 임대인의 동의도 필요하지 않습니다. 해당주택 소재지의 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하시면 됩니다.

보증·보험제도 활용

임차권등기명령제도를 활용하거나 보증금반환청구소송을 제기하게 되면 상당한 시간과 노력·비용이 소모됩니다. 경매가 집행된다 해도 임차인은 배당을 별도로 해야 하며 낙찰될 때까지 마음조리며 기다려야 하는데 이런 문제점을 사전에 방지하는 방법이 보증보험에 가입하는 것입니다.

임대보증금 보증보험

민간임대등록사업자의 주택에 전세를 얻었을때 임대사업자가 보증금 반환을 못할 처지에 놓이면 보증회사(HUG·SGI)가 대신해 임차인에게 임대보증금을 지급하여 주는 상품입니다. 보증료는 임대사업자가 75%, 임차인은 25%만 납부하면 되며 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 현명한 선택입니다.